Χαρακτηριστικό είναι πως η συγκεκριμένη μελέτη ξεκινάει με τη φράση «η Ελλάδα έχει μια πλεονεκτική γεωγραφική θέση και αρκετές φυσικά χαρακτηριστικά που κάνουν τη γη της πιο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο σε σχέση με τις περισσότερες χώρες».
Και συνεχίζει πως αν και αυτά τα χαρακτηριστικά θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε σημαντικά έσοδα από την πιο αποτελεσματική χρήση Γης (κυρίως με τη μορφή των τουριστικών επενδύσεων), υπάρχουν πολλά εμπόδια τα οποία αποτελούν εμπόδιο για τις επενδύσεις.
Μεγάλο εμπόδιο το ζήτημα της ιδιοκτησίας
Τα προβλήματα που κάνουν τις επενδύσεις απαγορευτικές ξεκινούν από τα ζητήματα της ιδιοκτησίας, καθώς τόσο ο δημόσιος, όσο και ο ιδιωτικός τομέας έχουν αξιώσεις ιδιοκτησίας που θέλουν σημαντικό αριθμό οικοπέδων να μην έχει τους νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας. Την ίδια ώρα το το ελληνικό κράτος να ισχυρίζεται ότι σχεδόν το 60% της Γης είναι δημόσια , ενώ οι ιδιώτες κάνουν λόγο για περίπου 50%. Το αποτέλεσμα είναι μεγάλο μέρος της ελληνική Γης, το οποίο θα μπορούσε να αποδειχθεί χρυσάφι να μένει ανεκμετάλλευτο και το ελληνικό κράτος να στερείται 8 δισ. ευρώ ετησίως.
Μάλιστα στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας αναφέρεται πως αν το καθεστώς προστασίας ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων προσέγγιζε τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, οι τουριστικές επενδύσεις στην Ελλάδα θα έφθαναν τα 7,3 δισ. ετησίως, 1,3 δισ. πάνω από αυτά που είναι τώρα. Ωστόσο αν μπορούσαν να ξεπεραστούν και τα προβλήματα που προκύπτουν στο επιχειρηματικό περιβάλλον, όπως οι κανονισμοί για άμεσες ξένες επενδύσεις, η τουριστική ανάπτυξη θα μπορούσε να προσεγγίσει τα 8 δισ. ετησίως. Μάλιστα οι περισσότερες και καλύτερης ποιότητας τουριστικές υποδομές θα απέφεραν εισπράξεις της τάξης των 16,3 δισ. ετησίως
Το άλλο σημαντικό πρόβλημα είναι η έλλειψη χωροταξικού σχεδιασμού και οι ασαφείς νόμοι σχετικά με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης.
Η ανάγκη των μεταρρυθμίσεων και οι προτεραιότητες
Τα βασικότερα βήματα για να προχωρήσει η εκμετάλλευση της Γης είναι οι μεταρρυθμίσεις, η αποτελεσματική αξιοποίηση των φυσικών συγκριτικών πλεονεκτημάτων της Ελλάδας. Παράλληλα θα πρέπει να προχωρήσει η ολοκλήρωση ενός αξιόπιστου και πλήρους κτηματολογίου. Αυτό στην πράξη απαιτεί σε πρώτη φάση την αποσαφήνιση των ορίων των ιδιωτικών και δημοσίων εκτάσεων και σε δεύτερο στάδιο τον προσδιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης. Στο μεσοδιάστημα, η διαθέσιμη πληροφόρηση από τα υποθηκοφυλακεία θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα "προσωρινό κτηματολόγιο", όπου θα προσδιορίζονταν οι εκτάσεις με αδιαμφισβήτητους τίτλους ιδιοκτησίας (που θα μπορούσαν να ελκύσουν άμεσα επενδύσεις), ενώ παράλληλα το κράτος θα αποκτούσε μια καθαρή εικόνα για το μέγεθος και την τοποθεσία των υπό ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση εκτάσεων.
Παράλληλα, οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις για τον τουρισμό είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο οι όροι αξιοποίησης και οι περιοχές που αναφέρονται πρέπει να προσδιοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια.
Συγκεκριμένα, η αποσαφήνιση των χρήσεων γης απαιτεί δύσκολες και τολμηρές πολιτικές αποφάσεις, καθώς πρέπει να ληφθούν υπόψη το κρίσιμο ζήτημα της προστασίας περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών καθώς και το εξίσου κρίσιμο ζήτημα της αποζημίωσης των ιδιοκτητών γης που θα υποστούν ζημιές από τους νέους κανόνες για τη χρήση γης. Μια πιθανή λύση θα μπορούσε να υλοποιηθεί βάσει δύο αξόνων:
- Ενώ τα κτίρια σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές θα μπορούσαν να τεθούν υπό κατεδάφιση, το κράτος θα μπορούσε να νομιμοποιήσει τα κτίρια σε αποδεκτές περιοχές (κάτι που είναι κοντά στη λογική του πρόσφατου νόμου για τα αυθαίρετα).
- Όσον αφορά τα γεωτεμάχια που ακόμα δεν έχουν κτιστεί, το κράτος θα μπορούσε να προσδιορίσει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης βάσει οικονομικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων. Η λογική αυτής της πρότασης συμπίπτει με αυτή των πρόσφατων νομοθετικών ρυθμίσεων, οι οποίες ωστόσο μπορούν να γίνουν πιο συγκεκριμένες θέτοντας ως βασικό στόχο την οριοθέτηση της δόμησης σε συγκεκριμένες περιοχές (με σκοπό τη δημιουργία υψηλότερης συγκέντρωσης κατοικιών, δηλαδή χωριών) και ταυτόχρονα την προστασία των υπολοίπων περιοχών (με σκοπό να διατηρηθούν χωρίς τεχνητές παρεμβάσεις, προστατεύοντας έτσι τη φυσική ομορφιά τους). Όσον αφορά το θέμα της αποζημίωσης των ιδιοκτητών γης σε περιοχές που πλέον δε θα είναι οικοδομήσιμες, θα μπορούσε να προωθηθεί ένα καθεστώς εθελοντικών ανταλλαγών ιδιωτικών γεωτεμαχίων (που έχασαν το δικαίωμα οικοδόμησης) με δημόσιες εκτάσεις αντίστοιχης αξίας σε περιοχές διαθέσιμες για οικιστική αξιοποίηση. Συγκεκριμένα, νομοθετικό προηγούμενο ενός τέτοιου διακανονισμού αποτελεί ο πρόσφατος νόμος 4178/2013, ο οποίος προβλέπει ανταλλαγές δασικών εκτάσεων που διεκδικούνται από οικοδομικούς συνεταιρισμούς με δημόσιες οικοδομήσιμες εκτάσεις. Σε κάθε περίπτωση, το κράτος θα μπορούσε να ξεκινήσει ένα πιλοτικό πρόγραμμα εθελοντικών ανταλλαγών γεωτεμαχίων σε κάποια συγκεκριμένη περιοχή, και στη συνέχεια με την ενεργή συμμετοχή της τοπικής αυτοδιοίκησης να αναμορφώσει τη στρατηγική του για ένα όσο γίνεται δίκαιο πλαίσιο ανταλλαγών γεωτεμαχίων για όλη την ελληνική επικράτεια.
Είναι ξεκάθαρο ότι οι πολιτικές αποφάσεις είναι δύσκολες, ότι οι εμπλεκόμενοι έχουν αντικρουόμενα συμφέροντα και ότι οι μεταρρυθμίσεις που απαιτούνται είναι θεμελιώδεις. Ωστόσο, το εγχείρημα αυτό αξίζει τη μεγάλη προσπάθεια καθώς τα δυνητικά οφέλη για την ελληνική οικονομία είναι σημαντικά καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, μόνο γα τον κλάδο του τουρισμού ξεπερνούν το 4% του ΑΕΠ (8 δισ. ετησίως)» καταλήγει.
Διαβάστε ολόκληρη την έκθεση της Εθνικής Τράπεζας ΕΔΩ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου